Código Urbanístico: aseguran que “la suspensión de los permisos que propone Jorge Macri es una trampa”

Así lo señalan desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC). «Resulta positivo que se suspendan el inicio de nuevos trámites pero no resulta suficiente porque no se suspenden los ya iniciados y tampoco se dan de baja Certificados Urbanísticos ya otorgados

El Jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, en el marco del debate de la modificación o reforma del Código Urbanístico dictó el DNU N° 2/2024 en el Expediente Administrativo N° Ex-2024-29064686-GCABA-SSGU el jueves 8 de agosto de 2024, que tiene por objeto suspender determinados trámites relacionados con permisos de construcción. 

Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis y Liana Battino del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) aseguran que “lo que propone el jefe de Gobierno no resulta una solución eficaz para impedir que el nuevo contenido del Código Urbanístico no se vea frustrado por trámites iniciados previamente”. En este sentido, el sector inmobiliario expresó su temor a que esta medida detenga los permisos para nuevas obras urbanas.

En el Considerando del DNU se expresa: “Que el Proyecto mencionado tiene como objetivo resguardar la identidad barrial y el patrimonio urbano, así como las necesidades de aire y suelo libre, apuntando a la generación de un tejido morfológico homogéneo que evite las disrupciones y los desequilibrios en la configuración primaria del espacio urbano; (…) Que resulta necesario tomar acciones inmediatas a fin de evitar la frustración de los objetivos tenidos en miras, siendo imprescindible resguardar los principios urbanísticos que inspiraron el Proyecto referido”, señalan.

El ODC resume en este cuadro la propuesta del jefe de Gobierno:

Mediante su artículo 2.4. define a la Consulta al Organismo Competente como el procedimiento por el cual se efectúan las consultas técnicas urbanísticas, siendo obligatoria en los casos que así se determinen.

El Código Urbanístico define a través de su artículo 2.1 al Certificado Urbanístico como un documento optativo que certifica la regulación urbanística aplicable a la parcela sobre usos del suelo, tejido y cargas públicas.

El Código de Edificación define al “Registro Etapa Proyecto” como el acto administrativo por el cual la Autoridad de Aplicación valida que el proyecto declarado en los planos se ajusta a la normativa vigente en la materia, a fin de continuar con el proceso de obtención del permiso correspondiente.

USAB 1 = Plano Límite 9m

USAB 2 = Plano Límite 14,6 m (cuatro pisos + retiro)

El art. 5 del DNU exceptúa de la suspensión del inicio del trámite de Registro en Etapa de Proyectos  (art. 4) a los trámites referidos a proyectos que: 

1- A la fecha de publicación del presente Decreto, tuvieren otorgada y vigente la factibilidad por consulta de interpretación urbanística o consulta obligatoria, o cuenten con certificado urbanístico vigente, mediante acto administrativo dictado por la Dirección General Interpretación Urbanística, dependiente de la Subsecretaría de Gestión Urbana de la Secretaría de Desarrollo Urbano.

2-Tengan una pisada hasta la Línea de Frente Interno, con un plano límite proyectado de hasta nueve (9) metros, y que no contemplen construcciones conforme lo previsto en los artículos 6.3.1 y 6.3.1.1 del Código Urbanístico. 

Análisis realizado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC):

Desde el ODC determinaron que «En principio, el Jefe de Gobierno, luego de varios rechazos públicos a suspender trámites relacionados con la construcción de obras nuevas durante la discusión del “ajuste” del Código Urbanístico, decidió tomar a su manera los reclamos que venimos realizando. Lamentablemente, lo que propone el Jefe de Gobierno no resulta una solución eficaz para impedir que el nuevo contenido del Código Urbanístico no se vea frustrado por trámites iniciados previamente. 

2. El DNU dispone que no se podrán solicitar Certificados Urbanísticos en toda la Ciudad. Este era un trámite opcional, que era utilizado para congelar la normativa urbanística frente a modificaciones. 

Resulta positivo que se suspendan el inicio de nuevos trámites pero no resulta suficiente porque no se suspenden los ya iniciados y tampoco se dan de baja Certificados Urbanísticos ya otorgados que, como analizamos en este informe, no debería considerarse, como lo hace el GCBA, que otorgan un derecho adquirido que confiere inmunidad a la parcela frente a futuras modificaciones del CUR. 

3. El DNU permite iniciar el trámite de solicitud de prórroga de Certificado Urbanístico con excepción en USAB 1 y USAB 2. Esto tiene un alcance limitado porque si el objeto es proteger las identidades barriales, muchas parcelas de los barrios de casas bajas fueron rezonificadas como USAM o USAA. El límite es arbitrario y no cumple con el objetivo. 

4. El DNU permite iniciar trámites por Consultas de Interpretación Urbanística y Consulta Obligatoria con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2.

Nuevamente el alcance es limitado. Si estamos en presencia de un “Ajuste” de la totalidad del Código Urbanístico, la suspensión debió ser en toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad. 

5. El DNU permite iniciar trámites de Registro en Etapa Proyecto para ampliación u obra nueva con excepción de parcelas correspondientes a USAB 1 y USAB 2.

Aquí también el alcance es limitado ya que debió extenderse a toda la ciudad y no limitarse a determinadas unidades de edificabilidad. 

6. Si bien el DNU intenta minimizar la presión sobre las áreas USAB 1 y 2 queda abierta la posibilidad de iniciar trámites en las restantes áreas y de proseguir trámites iniciados en toda la ciudad. Supuestamente, el GCBA quiere resguardar los barrios de casas bajas, pero en muchos de ellos, hay parcelas que tienen zonificaciones USAM y USAA para las cuales no regirán estas mínimas restricciones.

7. Considerando que el Certificado Urbanístico es optativo, la suspensión de inicio de solicitudes de Certificado Urbanístico en toda la ciudad no es significativa ya que se pueden iniciar trámites de permisos de obra nueva en toda la ciudad menos en zonas USAB 1 y 2.

8. Para analizar el verdadero alcance de estas medidas cabe recordar que el Proyecto de Ley de “ajuste” del CUR establece en su Cláusula Transitoria lo siguiente: 

“La modificación del Código Urbanístico que se aprueba por la presente Ley, se aplica a los trámites administrativos que se inicien con posterioridad a su entrada en vigencia. Los actos administrativos dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley conservarán su validez por el término en el que fueron otorgados. Los trámites administrativos en curso a la entrada en vigencia de la presente Ley seguirán rigiéndose de conformidad con el régimen vigente al momento del inicio del trámite”.

Es decir, «todos los trámites ya iniciados de Certificados Urbanísticos, de Factibilidad, de permisos de obra no se verán afectados por el DNU. Estamos hablando de miles de trámites para construcción de nuevos edificios que se podrán construir a pesar de que se sancione la modificación del CUR».  

«En este informe, evaluamos que con esta cláusula transitoria, el GCBA pretende garantizar la “seguridad jurídica inmobiliaria” durante el tratamiento y sanción de la modificación integral del Código Urbanístico» señalan Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis y Liana Battino del ODC.

«El DNU en sus fundamentos expresa que tiene la intención de proteger la efectividad de la futura norma urbanística, pero en los hechos no cumple con ese objetivo. Es una medida que se queda muy corta. Una medida que se inserta en el “hacer de cuenta que se hace”, señala y agrega «Un principio arquitectónico del derecho ambiental es que no existe derecho adquirido a dañar el ambiente. La seguridad jurídica inmobiliaria debe ceder frente a la producción de daño ambiental urbano». 

«Por lo tanto, ¿Por qué en el proceso de modificación de la planificación de la ciudad debemos garantizar todos los proyectos que aún no obtuvieron permiso de obra nueva?», se preguntan. Esta cláusula transitoria viola los principios elementales del derecho a un ambiente sano y equilibrado como es el principio de prevención. 

9. «En conclusión, El Jefe de Gobierno con este DNU pretende cerrar el debate sobre la suspensión del otorgamiento de los permisos y la temporalidad de la vigencia de la modificación del Código Urbanístico que se termine aprobando. Plantea una medida como salvadora de la efectividad de los nuevos parámetros urbanísticos que se aprueben, pero en los hechos implica ratificar que miles de edificios que ahora están en trámite no se verán perjudicados. En vez de proteger los barrios de la sobreconstrucción desregulada el DNU es la afirmación de que en la Ciudad la única seguridad jurídica que existe es la de la rentabilidad de las corporaciones inmobiliarias-financieras» finaliza su análisis el ODC.

Por todo lo expuesto desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad le solicitan al Jefe de Gobierno y a la Legislatura que:

• Eliminen la cláusula transitoria del proyecto de ley para que no sea aprobada en la sanción definitiva. 

• Establezcan expresamente, para no dejar a dudas, que la modificación que se apruebe del Código Urbanístico se aplicará a todo procedimiento de permiso de obra en trámite que no tenga permiso de obra ya otorgado (registro de plano). Es decir, la nueva normativa debe aplicarse a todo proyecto, aún cuando se haya otorgado Certificado Urbanístico o factibilidad o se haya iniciado cualquier trámite, siempre y cuando no cuente con el registro de planos. 

• Se establezca un procedimiento de evaluación de los permisos de obra otorgados, pero cuyos trabajos constructivos no iniciaron en los sectores de la ciudad donde esté en juego la identidad de los barrios o se encuentren en emergencia urbanística, a fin de analizar la conveniencia de la construcción de dichos edificios o la necesidad de readecuación de los proyectos y permisos aprobados.