Ley de Alquileres: mañana se debaten dos proyectos de reforma e iniciativas de derogarla

Diputados de la oposición buscarán debatir dos dictámenes de la Ley de Alquileres en la Cámara Baja, que incluye dos proyectos de reforma e iniciativas para derogar la Ley.

Diputados de la oposición buscarán debatir dos dictámenes de la Ley de Alquileres en la Cámara Baja este miércoles 23 de agosto, que incluye dos proyectos de reforma e iniciativas para derogar la Ley. Pero para lograrlo deberán garantizar el quórum de 129 legisladores.

Tanto legisladores de la oposición como del oficialismo impulsan sus propios proyectos para establecer una nueva ley de Alquileres. El debate se da en medio de una profunda crisis del mercado inmobiliario ante la falta de oferta, los precios del alquiler en dólares y los alquileres temporarios.

Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) remarcaron que hoy hay “80% menos de departamentos en alquiler en la Ciudad que hace 6 meses” y lo atribuyeron al “cocktail” que engloba a la ley sectorial, el crecimiento de la renta temporaria y la alta inflación y desde el Colegio inmobiliario piden 2 años de contrato de 2 años y ajustes semestrales»

La Ley de Alquileres, promulgada en 2020, establece un plazo mínimo de contrato de tres años y ajustes anuales mediante el Índice de Contrato de Locación (ICL), que publica el Banco Central. Según cifras del Gobierno porteño, hay menos de 900 departamentos en alquiler en CABA.

Luego de las PASO, en la agenda de mañana en la Cámara de Diputados, los distintos bloques de la oposición nacional conseguirían el quórum para sesionar acerca de esta norma.

Por este motivo, desde Inquilinos Agrupados y organizaciones sociales convocaron a movilizar desde las 17 al Congreso, en contra de las modificaciones. «Formamos un documento frente al intento del mercado inmobiliario y sus empleados en el Congreso Nacional por quitarnos derechos» señalaron.

La combinación de la devaluación del peso, la incertidumbre económica y la Ley generaron tres efectos diferentes al brutal aumento de precios de los alquileres: la falta de oferta, los precios de un alquiler en dólares y los alquileres temporarios.

El primero de los puntos es el más complejo para quienes buscan mudarse o conseguir un alquiler porque los propietarios ya no están dispuestos a alquilar un departamento por tres años con ajuste anual, entonces la oferta de alquileres está muy por debajo de la demanda.

Qué dice el proyecto de la oposición:

La oposición es la principal impulsora de la sesión del miércoles y apunta a una modificación de la ley para lo que necesitan -en principio- un quórum de 129 diputados presentes en el recinto. Entre los distintos partidos que conforman Juntos por el Cambio (PRO, UCR, Evolución Radical, Coalición Cívica y otros aliados) llegan a los 111 legisladores, por lo que precisarían acordar con otros partidos.

Las principales modificaciones que propone Juntos por el Cambio son:

• Duración: el plazo mínimo de duración de los contratos es de 2 años, volviendo al esquema anterior a la actual ley.

• Aumentos de alquileres: se establece el mecanismo de «acuerdo entre las partes» para revisar los incrementos de los precios de alquileres -que ya no estarían sujetas a un índice inflacionario-, y las actualizaciones se realizarían «por intervalos de entre tres (3) y doce (12) meses».

• Ingreso: no podrá exigirse al inquilino el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes.

• Reparaciones: el propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones urgentes en no más de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos en caso de reparaciones no urgentes.

• Cancelación de contrato: el contrato puede ser resuelto antes de que expire su plazo por parte del inquilino, pero no antes de los primeros seis meses de contrato. Si la notificación se realiza con al menos tres meses de anticipación, no corresponde pago de ninguna suma.

Dentro de la oposición, existe otro planteo de derogar totalmente la ley de Alquileres que implicaría reestablecer como marco regulatorio a los artículos del Código Civil y Comercial. Para ello, se requiere una mayoría especial de dos tercios del recinto.

Qué propone el oficialismo:

Los diputados de Unión por la Patria también propusieron un dictamen por la mayoría que no propone la derogación de la actual ley de Alquileres (el plazo mínimo de los contratos continuaría siendo de tres años) sino que apunta a la modificación de artículos que estimulen la oferta inmobiliaria y faciliten las condiciones de acceso para los inquilinos.

• Garantía: el propietario no puede pedir un monto de garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la propiedad. El inquilino debe ofrecer al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo u otro tipo de certificado de ingresos.

• Bancarización: en el mismo contrato de alquiler, deben consignarse los datos bancarios para que el inquilino pueda realizar el pago a través de transferencia o depósito bancario. Los contratos deben ser declarados por el propietario ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

• En pesos: toda publicidad que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional.

• Aumentos anuales: el precio del alquiler debe fijarse como valor único en moneda nacional y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Estos incrementos se efectuarán considerando un índice -que será el tope máximo- conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

• Incentivo para propietarios: quedarán exentos del pago del Impuesto sobre los Bienes Personales aquellas personas que ofrezcan inmuebles destinados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia, por un plazo no menor a 12 años.

Qué establece la Ley de Alquileres vigente:

La actual Ley de Alquileres (N° 27.551) fue presentada por el diputado Daniel Lipovetzky (Juntos por el Cambio). Luego de aprobarse en el 2019, se terminó de efectivizar y entró en vigencia el 30 de junio de 2020.

Sus principales aspectos son:

• Contratos con un plazo mínimo de 3 años.

• «Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

• Nuevas metodologías para determinar la garantía, que permite escoger entre dos instrumentos: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, fiador solidario o garantía personal del locatario.

• Reducir a un mes el depósito de garantía que debe pagar el inquilino. Antes de la ley, ese monto era equivalente a dos meses y el propietario podía contar con él en caso de requerir refacciones en la vivienda.

• Permitir una rescisión anticipada por parte del inquilino sin pagar la multa previamente, establecida en un monto idéntico a un mes de alquiler, si existe preaviso.